Dziedziczenie nieruchomości od lat wiązało się z koniecznością kompletowania zaświadczeń z urzędu skarbowego przed każdą transakcją. To się zmienia. Pierwszego tygodnia stycznia 2026 r. weszły w życie nowe regulacje upraszczające sprzedaż odziedziczonego mieszkania, a kolejna fala zmian nastąpiła w trzecim tygodniu marca 2026 r. na mocy ustawy z dnia 21 listopada 2024 r. Jeśli planujesz zbycie lokalu nabytego w drodze spadku, poniższy artykuł wyjaśnia, które dokumenty są nadal wymagane, jak rozliczyć podatek dochodowy i kiedy możesz sprzedać nieruchomość bez żadnych konsekwencji fiskalnych.
Sprzedaż mieszkania po spadku bez zaświadczenia – co zmienia się od 7 stycznia 2026 r.
Od 7 stycznia 2026 r. przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania korzystającego ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn nie trzeba już przedstawiać zaświadczenia z urzędu skarbowego. To przełom dla tysięcy spadkobierców, którzy dotychczas musieli czekać na wydanie tego dokumentu nawet kilka tygodni. Notariusz weryfikuje zwolnienie samodzielnie – na podstawie zgłoszenia SD-Z2 złożonego przez spadkobiercę.
Zmiany dotyczące sprzedaży bez zaświadczenia obejmują wyłącznie nabycie spadku lub darowizny, które nastąpiło od 7 stycznia 2026 r. Jeśli nabyłeś nieruchomość wcześniej, stare zasady nadal obowiązują – zaświadczenie z urzędu skarbowego pozostaje wymagane. Sprawdź datę otwarcia spadku, zanim przystąpisz do transakcji.
Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn weszła w życie 13 lipca 2025 r., ogłoszona 12 czerwca 2025 r., z mocą obowiązującą po upływie 30 dni od ogłoszenia. Ustawodawca wprowadził wówczas dwie istotne zmiany techniczne: do porządku prawnego dodano art. 4c regulujący przywrócenie terminu do zgłoszenia nabycia majątku, a art. 6 ust. 1 pkt 1 zmieniono tak, by obowiązek podatkowy przy dziedziczeniu powstawał dopiero po formalnym potwierdzeniu nabycia spadku – nie zaś w chwili śmierci spadkodawcy.
Pamiętaj o regule pięcioletniej. Przy nieruchomościach nabytych w drodze dziedziczenia termin pięcioletni liczy się od daty, w której spadkodawca sam nabył nieruchomość – nie od chwili jego śmierci. Jeśli rodzic kupił mieszkanie w 2015 r. i zmarł w 2024 r., spadkobierca może sprzedać lokal bez podatku dochodowego już od 2020 r.
Nowelizacja ustawy z 13 lipca 2025 r. – jakie nowe przepisy wchodzą w życie w 2026 roku
Ustawa ogłoszona 12 czerwca 2025 r. przyniosła zmiany w kilku obszarach jednocześnie. Jej przepisy weszły w życie 13 lipca 2025 r., jednak część regulacji zaczęła obowiązywać dopiero od początku 2026 r. – właśnie te dotyczące sprzedaży nieruchomości spadkowych bez zaświadczenia.
Nowe przepisy pozwalają przywrócić termin zgłoszenia nabycia majątku od członków rodziny, gdy upłynął on z przyczyn niezależnych od podatnika. Mechanizm działa na podstawie art. 4c, wprowadzonego do ustawy jako nowa jednostka redakcyjna. Wniosek o przywrócenie terminu składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, dołączając dowody uprawdopodabniające brak winy w uchybieniu.
Zmiana art. 6 ust. 1 pkt 1 ma konsekwencje praktyczne dla każdego, kto dziedziczy nieruchomość. Obowiązek podatkowy przy dziedziczeniu powstaje teraz dopiero z chwilą formalnego potwierdzenia nabycia – czyli po uprawomocnieniu się postanowienia sądu lub po zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Wcześniej przepis był interpretowany niejednolicie, co rodziło spory z organami podatkowymi.
Dodany art. 4c jest szczególnie istotny dla osób, które nie zgłosiły wejścia w posiadanie spadku w terminie sześciu miesięcy i straciły prawo do zwolnienia podatkowego.
Stwierdzenie nabycia spadku – kiedy jest wymagane, a kiedy można je pominąć
Odziedziczony lokal można sprzedać po uzyskaniu postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia (APD). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się tego orzeczenia albo po zarejestrowaniu APD.
Podatek dochodowy od sprzedaży wynosi 19% dochodu i obowiązuje wtedy, gdy zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości. Liczy się go od dochodu, a nie od przychodu – czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami uzyskania. Jeśli spadkodawca był właścicielem lokalu przez co najmniej pięć lat przed śmiercią, spadkobierca może sprzedać go bez żadnego podatku dochodowego natychmiast po potwierdzeniu nabycia.
Powszechny mit głosi, że stwierdzenie nabycia spadku nie jest potrzebne do sprzedaży nieruchomości. To błąd. Bez prawomocnego postanowienia sądu lub APD nie można wykazać tytułu prawnego – transakcja jest niemożliwa do przeprowadzenia w formie aktu notarialnego.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości ze spadku – zasady i zwolnienia
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się jako cenę określoną w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia – takie jak prowizja pośrednika czy opłaty notarialne. Dochód oblicza się następnie jako różnicę między tym przychodem a kosztami uzyskania przychodów, a od tej kwoty liczy się 19% podatku.
Gdy nabyłeś nieruchomość w drodze dziedziczenia, kosztem uzyskania przychodów może być zapłacony podatek od spadków – o ile go faktycznie uiściłeś. Dodatkowo uwzględnia się udokumentowane nakłady poniesione w czasie posiadania lokalu, takie jak remont czy rozbudowa. Mechanizm ten pozwala istotnie obniżyć podstawę opodatkowania, dlatego zbieraj wszystkie faktury od chwili nabycia.
W 2026 r. kwoty wolne od podatku od spadków wynoszą: 36 120 zł dla I grupy podatkowej (członkowie najbliższej rodziny), 27 090 zł dla II grupy podatkowej (dalsza rodzina) oraz 5 733 zł dla III grupy podatkowej (osoby niespokrewnione). Aby skorzystać ze zwolnienia przysługującego I grupie, musisz zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. Przekroczenie tego terminu bez przywrócenia go w trybie art. 4c oznacza utratę zwolnienia.
Błędem jest przekonanie, że wszyscy spadkobiercy płacą taki sam podatek od spadku niezależnie od stopnia pokrewieństwa. Różnice są znaczące – małżonek czy dziecko korzysta ze zwolnienia całkowitego po terminowym zgłoszeniu, natomiast osoba z III grupy zapłaci podatek już od kwoty powyżej 5 733 zł. Stawki procentowe również różnią się w zależności od grupy i wartości nabytego majątku.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku krok po kroku – dokumenty i procedura
Procedura sprzedaży odziedziczonego lokalu przebiega w kilku następujących po sobie etapach. Pominięcie któregokolwiek z nich może skutkować nieważnością transakcji lub utratą zwolnienia podatkowego.
- Uzyskaj postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządź akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza – bez tego dokumentu sprzedaż jest niemożliwa.
- Zgłoś nabycie spadku do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia lub zarejestrowania APD – to warunek skorzystania ze zwolnienia dla I grupy podatkowej (kwota wolna 36 120 zł).
- Od trzeciego tygodnia marca 2026 r. notariusz może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej elektronicznie, co skraca czas między potwierdzeniem spadku a formalnym uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości.
- Sprawdź, czy spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez co najmniej pięć lat – jeśli tak, nie zapłacisz podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania niezależnie od tego, kiedy ją przeprowadzisz.
- Podpisz akt notarialny sprzedaży – od 7 stycznia 2026 r. notariusz weryfikuje zwolnienie z podatku od spadków samodzielnie na podstawie SD-Z2, bez zaświadczenia z urzędu skarbowego (dotyczy nabyć od tej daty).
- Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i wygeneruje dochód, złóż zeznanie podatkowe PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym uzyskałeś przychód.
Gdy mieszkanie dziedziczy kilka osób, każda z nich musi wyrazić zgodę na sprzedaż – albo przeprowadzić wcześniej dział spadku. Notariusz nie sporządzi aktu bez podpisów wszystkich współwłaścicieli lub bez dokumentu potwierdzającego zniesienie współwłasności.
Najczęściej zadawane pytania
Czy od 17 marca 2026 r. można sprzedać mieszkanie ze spadku bez zgody wszystkich spadkobierców?
Nie – każdy współspadkobierca musi wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości, bo do momentu działu spadku jest ona objęta współwłasnością ułamkową. Wyjściem jest przeprowadzenie działu spadku przed sprzedażą, co można zrobić u notariusza lub w sądzie. Zmiana z trzeciego tygodnia marca 2026 r. dotyczy wyłącznie możliwości elektronicznego składania wniosków o wpis do księgi wieczystej przez notariusza – nie znosi wymogu zgody wszystkich współwłaścicieli.
Ile kosztuje stwierdzenie nabycia spadku u notariusza w 2026 roku?
Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza kosztuje maksymalnie 50 zł za każdą osobę wymienioną w akcie, jednak łącznie nie więcej niż 400 zł netto – stawki reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do tej kwoty dochodzi podatek VAT (23%) oraz opłata za wypis aktu. Procedura sądowa jest tańsza w opłacie wstępnej (100 zł), ale trwa znacznie dłużej – nawet kilka miesięcy.
Czy przywrócenie terminu do przyjęcia spadku jest możliwe po 7 stycznia 2026 roku?
Tak – dodany art. 4c ustawy o podatku od spadków i darowizn wprowadza procedurę przywrócenia terminu do zgłoszenia nabycia majątku, gdy uchybienie nastąpiło z przyczyn niezależnych od podatnika. Wniosek składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wraz z dokumentami uprawdopodabniającymi brak winy. Przywrócenie terminu otwiera drogę do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, a następnie – do sprzedaży nieruchomości bez zaświadczenia na nowych zasadach.
Czy od stycznia 2026 trzeba zaświadczenie przy sprzedaży mieszkania ze spadku?
Obowiązek przedstawiania zaświadczenia z urzędu skarbowego zniesiono wyłącznie dla nabyć, które nastąpiły od 7 stycznia 2026 r. i korzystają ze zwolnienia z podatku od spadków. W takich przypadkach notariusz weryfikuje zwolnienie na podstawie złożonego zgłoszenia SD-Z2. Jeśli nabyłeś nieruchomość przed tą datą lub nie zgłosiłeś nabycia w terminie, zaświadczenie nadal jest wymagane – stare przepisy pozostają w mocy dla wcześniejszych transakcji.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W konkretnej sprawie skonsultuj się z adwokatem lub radcą prawnym.
